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    南京打工仔叫板虛假樓書

    原文作者:亞生

     開發商為了將房子賣出去、賣個好價錢,在樓書和廣告宣傳資料中不惜將樓盤吹得天花亂墜,可一旦交付房子后,不再履行承諾,空中花園成了空中樓閣。當業主向其討說法時,開發商又以廣告宣傳不是合同的一部分和“解釋權歸開發商”為由來為自己開脫。當業主起訴要求開發商兌現廣告中的承諾或者要求賠償時,法院又以樓書廣告中承諾的設施是為全體業主服務,個別或部分買主無權就為全體業主提供服務的公共設施交付問題主張權利為由,駁回訴求。
       難道法律就真的允許開發商如此忽悠人嗎?南京市一打工仔響亮地說“不!”他聯合44名業主將拒不兌現承諾的開發商告上法庭。一審敗訴后,他沒有氣餒,繼續向江蘇省高級法院上訴。
       最近江蘇省高級法院審理了這起案件,并作出了正義的改判,判決開發商履行承諾,承擔違約責任,賠償業主損失。
      據悉,這是江蘇省高級法院首例判決樓書成為商品房買賣合同內容的案件,將有力打擊那種“不吹白不吹”的虛假樓書宣傳廣告。
      
      樓書吹得天花亂墜,業主入住后方知上當受騙。
      
      趙明和妻子多年前來南京謀生,在南京一家鋼鐵公司打工,2004年“五一”節,他在逛南京繁華的新街口百貨商場時,一位身披彩帶的售樓小姐在商場門口熱情地向他發送印得十分精美的一座名叫“天空之都”樓盤的彩頁廣告。他一接過廣告單,立即被廣告中的精美圖畫吸引。售樓小姐見他對樓盤有著濃厚的興趣,便動員他說,此樓盤就在附近的戶部街33號,如果不放心,可到現場察看。www.zhidachem.com
       當趙明隨售樓小姐來到不遠處的“天空之都”售樓處時,只見現場聚集了許多準備購房的客戶。一位售樓先生一邊指著沙盤,一邊聲情并茂地講解道:將由美國景觀大師負責“天空之都”的景觀規劃設計,將在天空之都大廈1樓建高達9米的南京唯一熱帶生態雨林水景大堂……
       “你們講的這些都能兌現嗎?”趙明滿臉疑惑地看著售樓人員。售樓人員將一沓資料遞給他說:“我們講的這些都寫進了樓書中了,白紙黑字還會有假嗎?”
      趙明急切翻看樓書,見確實如其所講,便放心了,當即與開發商簽訂了購房意向書。當年5月14日,他又與開發商簽訂了《商品房買賣契約》,約定2006年12月31日前開發商向他交付所購房屋。
       2007年初,趙明拿到新房鑰匙才發現開發商出現不少違約行為:樓書原先載明的窗戶是防光、防紫外線的軟鍍膜窗戶,開發商卻換成了了普通窗戶;原先約定的防盜門也變成了防撬門;為節省變電成本,合同規定10kw/戶的用電標準被開發商改成了8kw/戶。
       對于這些問題,趙明沒有過多計較,令他最不能容忍的是,當初樓書中宣傳的也是他看中的軟環境卻全部落空了:原來宣稱一樓要建的熱帶生態雨林水景大堂,卻連一點水也沒有;計劃16樓建餐廳、31樓建多媒體國際會議中心,事實上卻空空蕩蕩;承諾37、38層建豪華超五星級皇家云頂俱樂部,竟成了空中樓閣;答應送給業主6萬元會所vip儲值卡,成了一紙空文;號稱在樓頂建立直升機停機坪,然而,樓頂卻聳立著許多柱子,連玩具直升機都放不下……
       
      開發商拒不兌現承諾,業主索賠一審敗北
      
      “當初樓書中宣傳的這些設施為什么都沒出現?”趙明找到開發商詢問緣由。
      起初,開發商以工期緊為借口加以搪塞,后來索性避而不見。2007年9月見還沒有對這些公共設施動工的跡象,趙明和其他多名業主拿著樓書將開發商負責人堵在其辦公室內,厲聲質問為何說話不算數。這時,開發商不慌不忙地指著樓書最后一頁一行不起眼的小字說:“樓書中已經明確規定了‘樓書僅供參考,一切以商品房買賣合同為準’,而雙方簽訂的合同中有水景大堂、國際會議中心、皇家俱樂部、停機坪等設施嗎?沒有!”
       “你們的樓書放在售樓處現場送給想買房的客戶,樓書應該是合同的一部分!”趙明理直氣壯地回答。然而開發商再次指著樓書上的小字說:“當初在發送樓書時,我們就在上面明確規定了‘解釋權歸開發商’了,現在我們的解釋是,樓書不是合同的一部分。”[論文網] 
       “簡直是扯淡!”怒不可遏的趙明聯合其他44名業主委托江蘇金長城律師事務所王健律師作為代理人,于2007年9月11日聯名將開發商告上了南京市中級法院,以開發商違約為由,向其索賠300余萬元,平均每戶業主索賠8萬元左右。
       2008年3月26日,南京市中級法院開庭審理此案。
      庭上,趙明等 4名訴訟代表人及其代理律師王健認為,依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定,開發商提供的廣告樓書,約定明確,應當視為要約。即使該約定未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
       而開發商辯稱,樓書等宣傳資料中關于熱帶生態雨林水景大堂等公共設施的描述屬于要約邀請,并非要約,只有在特定的情況下才能構成要約和合同的附件,即這種說明和允諾必須具體明確,必須載明設施的規模、面積、設計方案和交付時間等。同時,這些宣傳資料還必須對商品房買賣合同的訂立有重大影響,且這些設施對業主將來的工作、生活產生重要影響,必須對商品房的價格有重大影響。符合上述要件,才能構成影響。而本案中的樓書宣傳資料并不符合上述要求,且樓書中已經告知交付的具體標準以合同書為準。
       庭上,原、被告雙方為樓書是否構成要約爭論得不可開交,誰也說服不了誰。兩方都把目光寄托在審判法官身上,希望法官就此作出裁判。然而,南京市中級法院卻出人意料地認為,原告要求被告按樓書宣傳資料中的描述向其交付的公共設施,是為全體業主服務的,故即使被告樓書宣傳資料中對上述公共設施的描述構成要約,但在800多戶全體業主或多數業主未形成一致意見的情況下,原告44名業主作為部分業主起訴,不具備主體資格。
       由此,2008年11月21日,南京市中級法院一審駁回了原告的訴求。
      
      誰說吹牛不犯法?二審改判開發商履諾、賠錢。
      
      一審宣判后,趙明對判決很不服,他認為,一審法院審理程序錯誤。《民事訴訟法》第55條規定:“訴訟標的是同一種類、當事人一方人數眾多在起訴時人數尚未確定的,人民法院可以發出公告,說明案件情況和訴訟請求,通知權利人在一定期間向人民法院登記。”而一審法院并未進行公告,卻在判決書中稱原告44名業主“不能代表所有業主”,可又不能說明誰能代表所有業主。
       于是趙明聯合其他7名原告,在上訴期結束的前兩天,向江蘇省高級法院提起上訴。
      2009年7月29日,江蘇省高級法院開庭審理了此上訴案件。
      江蘇省高級法院認為,開發商對一些具體公共設施有明確的說明,描述是具體確定的,且上訴人也陳述就是基于這些配套設施和設計,才愿意購買涉案商品房,由此可以認為,樓書中的這些描述對于上訴人決定是否訂立商品房買賣合同有重大影響。因此,該樓書應該成為合同的內容。樓書中雖然有“以商品房買賣合同為準”字樣,但是在封底位置,且該文字字體很小,和其他內容相比不易為閱讀者觀察到,且該文字是對提供樓書的開發商一方的義務的限制,因此,不能僅以該段文字作為開發商能免除該義務的依據。
       開發商轉而辯稱,趙明等上訴人訴稱的爭議焦點屬于小區的公共設施及公共配套服務,根據《物權法》的相關規定,對于上訴公共設施,業主享有共有和共同管理的權利,但業主行使權利的方式只能是業主大會或者業主委員會的名義行使。而上訴人不能代表全體業主行使上述權利。因此,一審法院認定上訴人作為部分業主起訴,不具備主體資格是正確的。
       然而,“天空之都”一直沒有成立業主委員會。沒有成立業委會的小區,業主難道就不能維權嗎?江蘇省高級法院給出了否定的回答。法院認為,本案是商品房買賣合同糾紛,本案所涉法律關系是合同法律關系,上訴人要求開發商承擔責任的基礎是雙方簽訂的商品房買賣合同,其請求權基礎在于雙方合同中對開發商所交付的商品房的具體約定。從上訴人主張的權利來看,是基于合同中的約定,而不是上訴人分別作為商品房的所有人所享有的物權,因此本案應是違約之訴。趙明等44人作為與開發商簽訂的買賣合同一方,是與本案有直接利害關系的公民及法人,符合起訴的條件。雖然本案起訴人數眾多,但訴訟標的相同,各當事人之間存在共同的權利義務關系,本案屬于共同訴訟,符合法律規定的共同訴訟條件,故本案上訴人主體適格。原審判決認定上訴人主體不適格人理由沒有法律依據,應予以糾正。
       見此,開發商不得不敗下陣來,當庭承諾兌現這些設施的建設,并于2009年12月3日前開放會所、公共餐廳、多媒體會議室等功能,為廣大業主提供服務,并承諾業主持有的貴賓卡可在上述設施中享受貴賓服務,否則將依法承擔相應的法律責任。
       江蘇省高級法院認可開發商的這些承諾,但指出,與合同約定的交付時間相比已經構成遲延交付,開發商應對這些設施承擔遲延交付的責任,況且實際建設的9米高的大堂只有4米左右,停機坪的建設也并不符合合同的約定,因此,開發商應承擔違約責任。2009年10月28日,江蘇省高級法院作出終審判決,酌定判定開發商賠償上訴人每戶2萬元,并承擔一審、二審的所有訴訟費。

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  •  更新時間:2013-11-22 09:15:29  作者:佚名 [標簽: 南京 叫板 ]
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